Quanto Costa Comprare Casa

Dal 2016 sono entrati in vigore alcuni cambiamenti per chi decide di comprare o vendere casa, che consentono a chi possiede determinati requisiti di ottenere delle notevoli riduzioni d’imposta, sfruttando il cosiddetto “beneficio prima casa”.

Facciamo chiarezza su quali sono le imposte da pagare nel caso in cui decidi di comprare o vendere casa e quali le agevolazioni di cui potresti usufruire.

Sull’acquirente di un immobile gravano differenti imposte che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. In ogni caso, con la nuova normativa vigente sulle compravendite immobiliari, nell’atto di vendita vengono dichiarati e messe per scritto sia il prezzo effettivo di vendita sia il valore catastale dell’immobile.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA:

Dal 2016, i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono cambiati. L’agevolazione “prima casa” spetta anche per le pertinenze dell’abitazione, anche se acquistate con un atto separato ma successivo a quello dell’immobile che servono. Per poter usufruire del beneficio:

- l’abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto dell’acquisto. Oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche quella svolta senza remunerazione, le attività di studio e di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all’AIRE come emigrato all’estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile. L’obbligo di trasferimento entro 18 mesi può essere derogato solo se successivamente alla stipula del contratto d’acquisto sopravvengono cause di forza maggiore;

- Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

- Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato (senza considerare quelli donati o ereditati), anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d’acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l’angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all’acquisto, dipendente dalla vendita.

Per ottenere le agevolazioni “prima casa” questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto di acquisto. In particolare per l’ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l’impegno a vendere l’immobile entro un anno dall’acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione usufruendo dei benefici “prima casa” possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Puoi perdere i benefici se:

- dichiari falsamente di possedere i requisiti;

- non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l’impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell’imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all’Agenzia delle Entrate: così pagherai con “ravvedimento operoso”, cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;

- vendi o doni l’abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell’anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza.

LE IMPOSTE:

Innanzitutto per quantificare l’imposta dovuta si deve premettere se l’acquisto avviene tra 2 privati oppure se la vendita avviene da parte di un impresa di costruzioni:

1) Se la trattativa avviene tra privati per l’acquisto della prima casa, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
- imposta di registro del 2% del valore CATASTALE dell’immobile
- imposta ipotecaria fissa di Euro 50,00
- imposta catastale fissa di Euro 50,00

Esempio realistico:
Immobile A: Rendita catastale Euro 426,08
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale con un fattore pari a 116 in caso di acquisto di immobile come prima casa, da cui:
Euro 426,08 X 116 = Euro 49.426,00 ( Valore catastale dell’immobile A )
Dal valore suddetto si ricava il 2%, ovvero Euro 989,00, ovvero l’imposta di registro che si pagherà per detto immobile. Per ottenere la cifra totale di imposta per l’acquisto di questo appartamento si deve aggiungere 2 volte Euro 50,00 , da cui Euro 1.189,00.
Concludendo per acquistare come prima casa l’appartamento A, l’imposta totale dovuta da versare all’atto di vendita sarà precisamente Euro 1.189,00.

2) Nel caso di seconda casa o altro bene immobile, l’atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 9%:
- imposta di registro del 9% del valore CATASTALE dell’immobile ( minimo Euro 1.000,00 )
- imposta ipotecaria Euro 50,00
- imposta catastale Euro 50,00

Esempio realistico:
Immobile A: Rendita catastale Euro 426,08
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale con un fattore pari a 126 in caso di acquisto di immobile senza agevolazioni prima casa, da cui:
Euro 426,08 X 126 = Euro 53.686,00 ( Valore catastale dell’immobile A )
Dal valore suddetto si ricava il 9%, complessivo di imposta richiesto, ovvero Euro 4.832,00.
Concludendo per acquistare senza le agevolazioni prima casa l’appartamento A, l’imposta totale, COMPRESA DI TUTTO, dovuta da versare all’atto di vendita sarà precisamente Euro 4.932,00.

IMPORTANTE:

Nel rogito deve essere indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione per poter versare le imposte sulla base del valore catastale. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d’acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

L’utilizzo del valore catastale per applicare l’imposta di registro è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto…) a patto che nel rogito venga specificato il “vincolo pertinenziale” all’abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, è esclusa la pertinenzialità.

3) Se la prima casa è acquistata da un’impresa di costruzioni l’atto di compravendita è soggetto a:
- IVA del 4% sul valore REALE di vendita dell’immobile
- imposta di registro fissa di Euro 200,00
- imposta ipotecaria fissa di Euro 200,00
- imposta catastale fissa di Euro 200,00
- tassa ipotecaria fissa di Euro 90,00
- imposta di bollo fissa di Euro 230,00

4) Se si tratta della seconda casa o altro immobile acquistata da un’impresa di costruzioni:
- IVA del 10% sul valore REALE di vendita dell’immobile ( se immobile di lusso 22% )
- imposta di registro fissa di Euro 200,00
- imposta ipotecaria fissa di Euro 200,00
- imposta catastale fissa di Euro 200,00
- tassa ipotecaria fissa di Euro 90,00
- imposta di bollo fissa di Euro 230,00

CONCLUSIONI:

Per acquistare un immobile su tutto il territorio nazionale, come importi aggiuntivi al prezzo effettivo di vendita di tale immobile vi sono:
- IMPOSTE ( come sopradetto )
- PRATICA NOTARILE E SPESE PER ATTO ( varia a seconda di notaio e per dimensione immobile )
- SPESE DI AGENZIA

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA:

Chi compra la prima casa, la vende e, prima che sia passato un anno, ne riacquista un’altra, (non a titolo gratuito) avente i requisiti “prima casa” ha diritto a un credito pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all’imposta dovuta per il secondo acquisto e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro, per diminuire l’Irpef nella prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, per diminuire le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su denunce o atti successivi all’acquisizione del credito e per compensare altri tributi da pagare con l’F24, come IMU e TASI.

Se però non usi tutto il credito per pagare la nuova imposta di registro, il residuo lo devi usare solo in diminuzione dell’Irpef sulla prima dichiarazione dei redditi utile.

Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell’atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell’atto di vendita, l’ammontare dell’imposta e, se si è versata l’Iva, occorre allegare le relative fatture.

Il credito d’imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che lo si venda entro un anno dal nuovo acquisto.

COMPRARE PER AFFITTARE:

Chi compra un immobile da affittare nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, ha diritto a una deduzione dal reddito Irpef pari al 20% su una spesa massima di 300.000 euro (Iva compresa) da dividere in otto anni. L’immobile deve essere di nuova costruzione o deve essere stato oggetto di interventi di ristrutturazione o di restauro (il certificato di agibilità deve essere rilasciato tra 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017). Inoltre:

- deve essere un immobile residenziale non di lusso (classificato come A1, A8 o A9) e non deve trovarsi in territori destinati a uso agricolo;
- deve essere in classe energetica A o B;
- deve essere concessa in locazione per almeno otto anni continuativi a partire da 6 mesi dalla data dell’acquisto o dal termine dei lavori costruzioni;
- il canone deve essere di importo agevolato, rispettando diverse normative tra cui quella sui contratti a canone convenzionale;
- locatore e conduttore non devono essere genitore e figlio.

LE TASSE PER CHI VENDE CASA:

Se vendi un immobile si può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra l’incasso della vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile stesso. La plusvalenza viene tassata solo se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruti da non più di cinque anni. Questo tipo di reddito è inserito nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi” e viene tassato con le normali aliquote Irpef. In pratica per la tassazione si somma agli altri redditi che hai percepito nell’anno.

In alternativa alla tassazione ordinaria puoi optare per un’imposta sostitutiva del 20%. Generalmente questo tipo di tassazione è più conveniente e per ottenerla devi fare una dichiarazione dal notaio che l’annoterà sull’atto di vendita. Sarà il notaio a occuparsi del versamento dell’imposta che dovrai anticipare, oltre a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

Quali sono gli immobili non soggetti a tassazione?

Non sono tassati, né con l’imposta ordinaria né con la sostitutiva, gli immobili:

- derivanti da successione o usucapione;
- ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d’acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante);
- che, per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Immobiliare RIVIERCASE
Mirko PASTORINO